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Wichtige Änderungen im rechtlichen Verhältnis Bauherr / Baufirma

Wichtige Änderungen im rechtlichen Verhältnis Bauherr / Baufirma

4 Minuten Lesezeit (706 Worte)

Die Bauinnung Regensburg macht auf umfangreiche gesetzliche Neuerungen aufmerksam, die zu Jahresbeginn 2018 in Kraft getreten sind. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bekam erstmals umfangreiche baurechtliche Vorschriften - "eine Herausforderung beim Abschluss und der Durchführung des Vertrages für alle Baubeteiligten", wie die Innung schreibt.

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Etwa 20 neue Pragraphen gelten im BGB (Bereich zwischen § 631 bis § 650 o BGB) ab  Januar 2018 bei Bauverträgen, also im Verhältnis Bauherr zu Baufirma. Genauer gesagt, falls der Vertrag nach dem 31.12.2017 geschlossen wird.

Aufgrund der vielen Änderungen ist klar, dass dies das Bauhauptgewerbe im Hoch-, Tief- und Ausbau vor Ort in der Oberpfalz und im Landkreis Kelheim mit weit mehr als 1.000 Betrieben und dort insgesamt 20.000 Beschäftigten vor enorme Herausforderungen beim Vertragsschluss und dessen Durchführung stellen wird. Betroffen sind aber auch die Bauauftraggeber (=Bauherren) sowie deren Vertreter (z.B. Ingenieur- und Architekturbüros).

Bei der für diesen örtlichen Bereich der Baubetriebe zuständigen Bauinnung Regensburg, zugleich Landesverbandsgeschäftstelle der Oberpfalz, laufen seit März 2017, dem Zeitpunkt der Beschlussfassung des Gesetzes, die Vorkehrungen, um  Baubetriebe bei der praktischen Umsetzung der Neuregelungen  zu unterstützen.

Hierzu Christian Huber als Geschäftsführer der Bauinnung Regensburg: "Das BGB trat am 01. Januar 1900 in Kraft. Die nun dort eigefügten baurechtlichen Vorschriften sind für alle Baubeteiligten Neuland. Generell gilt: Wer BGB-Bauverträge empfiehlt oder verwendet, dem muss klar sein, dass bei Bauverträgen, die auf Basis des neuen Rechts abgeschlossen werden, die alten Vertragsmuster ausgedient haben sollten. Wer hier Bauherren berät und dabei zu seinen Lasten einen Fehler macht, haftet meist auch rechtlich dafür. Das kann sehr teuer werden.“

Neue Gesetze bergen oftmals gerade in der Anfangszeit auch die Gefahr von Unklarheiten in sich. Aufklärende höchstrichterliche Rechtsprechung liegt bei einem neuen Gesetz oft erst 3 bis 5 Jahre später vor. Insbesondere der neue Vertragstyp des Verbraucherbauvertrages ist prädestiniert dafür, falsch verstanden zu werden. Hierzu Huber weiter: "Dass ein Verbraucherbauvertrag begrifflich jeder Bauvertrag mit einem Verbraucher sein könnte, ist zwar sehr naheliegend, aber leider falsch. In Abgrenzung zum anderen Vertragstyp des „normalen“ Bauvertrages versteht der Gesetzgeber unter einem Verbraucherbauvertrag den Schlüsselfertigbauvertrag (= kompletter Neubau eines Gebäudes aus einer Hand) und dem diesem Neubau gleich kommenden erheblichen Umbau eines Verbrauchers. Das Standardproblem unserer Rechtsberatung vor Ort wird daher 2018 sein, dass der Verbraucherbauvertrag z.B. vom Bauherrn fälschlicherweise angenommen wird und er sich auf die dort im Vergleich zum „normalen“ Bauvertrag besonderen Rechte wie die Baubeschreibungspflicht, die Pflichtangabe der Baufertigstellung, die Obergrenze für Abschlagszahlungen mit 90 % oder das Recht auf Herausgabe von Planungsunterlagen zu Unrecht beruft.“

Nicht selten sind neue Gesetze auch in der Praxis schwer handhabbar. Dies trifft wohl auch auf das neue sogenannte Anordnungsrecht bei Vertragsänderungen nach Vertragsschluss, am Bau auch als Nachtragswesen bezeichnet, zu. Da oftmals unter Zeitdruck geplant wird, ist es an der Tagesordnung, dass der Bauherr Änderungen in der Bauausführung erst nach Vertragsschluss verlangt. Das neue Recht gibt ihm das Recht, Vertragsänderungen einseitig anzuordnen, aber erst 30 Tage nachdem er der Baufirma seinen Änderungswunsch mitgeteilt hat. Die 30-Tage-Frist gilt zudem bei jeder gewünschten Änderung gesondert.

30 Tage sind angesichts der Tatsache, dass Bauvorhaben immer schneller gebaut werden, eine sehr lange Zeit. Der Gesetzgeber will, dass die Bauvertragsparteien die 30 Tage nutzen, sich bezüglich der aufgrund der geänderten Ausführung auch erforderlichen Preisänderung zu einigen. Es ist aber kein Geheimnis, dass gerade bei einem Nachtrag die Preisvorstellung des Bauherrn oftmals deutlich von der der Baufirma abweicht. Wird man sich künftig nicht einig, so kann die Baufirma als Abschlag 80 Prozent der von ihr angebotenen Summe des geänderten Preises verlangen. Je nach Art des Änderungswunsches kann es aber sein, dass die Baufirma ohne eine Änderungsvereinbarung gar nicht weiter bauen kann. Dann steht die Baustelle, was zu Bauverzögerungen und den damit zusammen hängenden Problemen für beide Seiten führt.

Christian Huber stellvertretend für den Bauverband abschließend: „Unser Zentralverband ZDB hat mit der Eigentümervertretung Haus & Grund zwei Vertragsmuster entwickelt, die das neue Baurecht fair für die Bauvertragsparteien umsetzen. Diese Vertragsmuster empfehlen wir unseren 373 Mitgliedsbetrieben in der Oberpfalz und im Landkreis Kelheim. Mehr als 300 Teilnehmer konnten wir bei Vorträgen zum neuen Recht bisher vor Ort verzeichnen. Die Betriebe gehen also gut vorbereitet die Herausforderung an. Und Baubetriebe können gut Probleme lösen. Daher wird das Bauhandwerk auch diese Neuerungen meistern. Ganz sicher.“

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